[강연후기] 규제시대 부동산 투자의 정석 - 심형석 교수

규제시대 부동산 투자의 정석

심형석 교수 강연 후기

월세 받는 부동산 제대로 고르는 법 - 심형석 교수 네이버 밴드

매주 행사 목록을 받아보는 이벤터스를 통해 신청한 강의

15,000원의 수강료가 있었지만, 강연자의 책을 증정하니 거의 공짜나 다름 없다고 생각한다.

재태크에는 관심이 있지만, 부동산 강의는 처음이었는데, 초보자도 이해할 수 있게 쉽게 풀어서 설명해주셨다.

사이다경제에서 주최하는 강의였는데, 목록을 보니 재테크에 관한 강의를 많이 하는 것 같다. 아마 앞으로도 자주 이용하게 될 것 같다. (벌써 이미 하나 신청했다.)

강연 내용 정리

• 무주택자는 무조건 집을 사라

  • 수준에 맞춰서. 되도록이면 서울로.
    • 비교적 안정적. 올라도 많이 오름.
  • 지방은 X. 가더라도 서울 전세 놓고 전세로 가라.
•  

• 임대주택은 절대로 X.

• 서울 부동산 - 10년 오르고 6~7년 떨어지는 frame.

• 지방 부동산 - 4

  5년 오르고 4

  5년 떨어지는 frame

• 순환성, 주기성 / 시작점 vs 끝점 / 경기변동 대주기(10년) / 수급변동 소주기(3~5년)

• KB 선도 아파트 50지수

• 01-03년 대세 상승 시작

  • 서울 도심부터 외곽으로 파급
  • 2004년 단기조정
  • 규제강화 공급과잉(외곽)

• 05-08년 다시 상승

  • 외곽 전세부터 서울 도심으로 마무리 -> 금융위기로 당겨짐

• 부동산은 갭차이를 메우는 것 - 서울과 지방은 2-4배

  • 서울이 4배? -> 지방이 오름
  • 서울이 2배? -> 서울이 오름

• 2019년 조정 2020-2023년 다시 상승

  • 외곽 전세부터 서울 도심 마무리

• 19.08 - 동탄 전세 상승(하반기 시작)

• 현재는 외곽 지역들이 오른다 - 일산은 좋은 곳이면 기다려 봐라

• 프레임의 변수

1. 세계경제위기
2. 규제의 강도
3. 유동성
4. 고령화

• 규제가 강화되면 오른다(거래 가능한 아파트가 적어지기 때문)

• 전세는 많은데, 매물이 없다(2년 살아야 해서)

• 현재 오르는 가장 큰 이유 -> 유동성이 높아서

• 고령화 - 지방은 사도 2년 가지고 팔아라

• 투자 포트폴리오 조정

  • 주체별 : 개인, 법인 / 지역별 : 수도권, 지방권 / 국가별 : 국내, 해외 / 상품별 : 주거용, 수익형(월세형)
  • 수익 - 운용수익(월세), 자본수익(샀다 팔)

• 여전히 서울, 상승 하반기 수익률 감소

• 서울의 분양은 대부분 재건축/재분양

• 부산 1년 공급물량 - 2만호 / 서울 - 2만호

• 외국은 재건축이 아주 어렵다

• 서울의 주택 보급률 하락(안 지으니까)

• 새 아파트 입주 완성 지역 - 신길 뉴타운, 고덕지구, 항동지구('17년 당시 미분양)

• 예전엔 새 아파트 입주하면 가격이 떨어졌다

• 요즘은 새아파트 수요 증가, 뉴타운이 생기면 가격 상승

• 심리적 저지선 10억 : 8억에서 10억까지 2-3년 걸림, but 10억 찍으면 가격이 막 뜀

• 9억 이하 아파트는 9억까지 금방 치고갈 확률이 높음(새아파트)

• 지방아파트

  • 문재인 정부 - 국가균형 발전 : 지방 > 수도권
  • 강릉('17) -광주,대구('18) - 대전('19) - 울산('20) - 부산('21) - 다시 강릉

• 50만 이하 도시는 투자 비추(변동성 큼, 경기에 민가)

• '22년에 부산 - 강릉 케텍스 개통, 전라도에서도 연결

• 울산 : 자산 적고, 현금흐름 높음 / 부산 : 자산 많고, 현금흐름 낮음

• 집결지가 강릉, 전세가율 증가

• 언제부터 시작되나??

  • 지방부동산 시장 규제 완화, 또는 지원책 발표

• 선투자는 어디로?

1. 강남
2. 원도심(재개발)
3. 새아파트(분양권, 마이너스 프리미엄)

• 외지 투자자들이 먼저 사고, 현지인들이 따라 삼

• 혁신도시 시즌2

  • 116개 vs 153개(시즌1)

• 이전 가능기관 분류('19년)

• 아파트 상승률

  • 1.35% 전국 vs 30% 혁신

• 시공사? 시행사?

• 공공택지 - 더 이상 싸게 공급할수 x

• 지방은 GAP이 적다. 1억 이상 넘어가는 경우가 없음

• 에코붐 세대의 등장 - 새 아파트, 직주근접(직장주변, ex. 마포), 가격 민감도 하락

• 에코붐 세대 비중 상위 - 성동, 마포, 영등포

• 역세권 중요해진다!!!(비용>시간>거리) - 지방도 마찬가지

• 진보정권 : 복지 > 성장. 결국은 자금의 문제 - SoC를 줄여 복지로

• 역세권이 훨씬 중요해짐 -> 주상복합의 미래는 밝다(소형)

• GPX A 노선(신한 컨소시엄)은 관심 가져라. B, C는 안될 것이라 생각(민자)

• 국가 사업은 늦더라도 간다. 민자사업은 삽도 안 뜨는 경우가 많다.

• 중소형주상복합단지 주목

  • 서울과 떨어져도 강남 접근성 좋은 역세권(ex. 신분당선)

• 양극화 : 초소형, 대형 주목 받는다!

• 양에서 질로 : 고급, 새 아파트, 초소형, 도심

  • 새 아파트에 대한 수요가 증가하고, 대형이나 초소형 아파트가 주목 받는다

• 초소형 아파트 부상(Compact Mansion, 30~50m^2)
  -새 아파트를 의미!

• 10-15년, 60%가 50세 이상 vs 04년, 9%가 55세 이상(투자 대상)

• 좋은 아파트 = 수요의 확장성이 큰 곳 - 초소형 아파트(신혼, 노령)

• 자본 수익이 높으면 운용 수익이 낮다

  • ex) 강남 vs 한강 자이
  • 오피스텔은 운용 수익이 높으나, 자본 수익이 낮다
  • but, 초소형은 둘 다 좋다

• 오피스텔도 나쁘지는 않으나, 잘 골라아

  • 수익형은 위험
  • but, 아파트와 같이 있는 오피스텔은 좋다(이제 못 짓기 때문에 희귀)

• 오피스텔은 계약 면적과 운용 면적의 차이가 크니, 잘 따져봐야

• 투자가치 : 환금성이 가장 중요(얼마나 빨리 팔리느냐)

• 복합단지 있더라도 큰 거 사는게 좋다

• 중대형(한시적)

  • 40평, 50평, 60평 -> 40평
  • 실수요로 유통량 적음

• 소득 자산수준이 높고, 공급물량이 적다 : 대전, 대구, 울산 1%대

• 요즘 90%가 30평대

  • 20평대는 원가비가 높아서 잘 안 짓는다

• 드디어 리모델링? 내력벽 철거 허용

• 준강남권, 15층, 30년, 한강조망, 용적률 200%이상, 평당 3000만원 이상을 노려라

  • 일반적으로 30년 지나야 리모델링 가능(법적으로는 15년)

• 리모델링의 문제점 - unit의 한계

• 재개발 : 단독 -> 아파트 / 재건출 : 아파트 -> 아파트

  • 계속 재개발 사업을 하면, 단독 주택이 희소해짐

• 신도심 vs 도심. 점포 겸용 단독주택 사면, fee가 5천 붙음. 그 때 팔아라

• 서울 외곽의 상가겸용단독주택(상가주택) -> 조심

• 해외 부동산 투자 - 10년 주기설

  • 15.07 베트남 주택법 개정 : 외국인 30%(아파트), 10%(빌라) 가능
  • 말레이시아, 조호바루
  • 콘도 회원권이 아닌 아파트를 사야
  • 일본 -> 올라갈 일만 남음(마찬가지로 도심, 새 아파트)
  • 분양가 5천만엔, 대금지급조건 10% 90%
  • 월세 20만엔, 수익률 높음
  • 무조건 대출을 일으켜라
  • 해외 부동산은 환율이 핵심! -> 10년은 가지고 있는다는 생각으로

• 다시 기본으로 : 대지지분이 큰 아파트로

  • 20~30년 지나면, 땅만 남음
  • 대지지분을 얼만큼 가지고 있는지, 가치가 얼마인지

1. 매각 또는 보유
2. 주택임대사업자 등록 - 기존 있는 아파트 혜택
3. 투자법인 설립 - 세무사 상담
4. 증여

• 공인중개사 복비 깎지마라
• 법인거래는 세무사에게 맡겨라
• 10년 후에도 베이비부머들이 살까? - 투자할 곳은 어디든 있다.